Negócios

Corrida pela terra

A demanda por alimentos vai aumentar a pressão sobre o preço de áreas agrícolas no País nos próximos anos. Saiba por que esse ativo está cada vez mais valorizado

Ditados populares, como “compre terras, não estamos fazendo mais” ou “quem compra terra não erra”, usados desde sempre no campo brasileiro definem com precisão o atual momento do mercado de áreas agricultáveis no País. Com uma supersafra de 183 milhões de grãos recém-colhida nas mãos, exportações puxadas pela China e um mercado interno ávido por consumo, o agronegócio é um setor que parece não conhecer fronteira para expansão. Definitivamente, terras, mais do que nunca, são ativos na mira de quem aposta no setor. O problema é que não se sabe a que preço. “O mercado de terras não é como o de commodities e não temos como garantir se os preços vão subir 10% ou 20%, e nem quando”, diz José Vicente Ferraz, diretor técnico da consultoria paulista Informa Economics/FNP. “Mas a tendência é de crescimento acima dos índices de inflação e, com certeza, mais do que acima do PIB do agronegócio.” De acordo com os cálculos da Confederação Nacional da Agricultura e Pecuária (CNA), o PIB do setor para 2013 deve crescer 4% sobre os R$ 196,1 bilhões de 2012.

O consultor da FNP ancora suas previsões no que tem ocorrido na última década, período em que houve uma acentuada diminuição da oferta de novas áreas e a consolidação de espaços contínuos cada vez maiores para o cultivo de grãos. Entre 2003 e 2012, o preço médio de terras para agricultura, reflorestamento e pecuária baseada em tecnologia aumentou 227%. No período, a média do preço por hectare mais do que triplicou, de R$ 2,3 mil para R$ 7,5 mil. Entre as regiões que apresentaram maior valorização não há nenhuma surpresa. As terras do Centro-Oeste – principal região produtora de grãos e bovinos do País – apresentaram o melhor desempenho, de 16% de crescimento ao ano. As terras das regiões Sul e Norte registraram ganho médio anual de 15%, enquanto no Nordeste e no Sudeste o aumento foi de 14%. “Daqui para a frente teremos um componente novo no cenário, pressionando o mercado ainda mais”, diz Ferraz. “O Código Florestal vai contribuir para o aumento do valor do hectare, principalmente em regiões já muito exploradas, como é o caso de Mato Grosso.”

Para Alex Lopes, analista de mercado da Scot Consultoria, de Bebedouro (SP), apesar do preço elevado em Mato Grosso, a previsão é de um ritmo mais moderado no crescimento em relação a regiões de fronteira, como o Mapitoba, área de mais de um milhão de hectares que engloba terras agricultáveis entre os Estados do Maranhão,  Piauí, Tocantins e Bahia. “O Mapitoba é, e ainda será nos próximos anos, uma nova fronteira agrícola para o Brasil”, afirma Lopes. Segundo o empresário José Rodrigues, dono da imobiliária Investbusiness, de São Paulo, a região do Mapitoba possui muita área subutilizada e uma logística de transporte mais barata do que a de Estados como Mato Grosso. “As regiões Norte e Nordeste ainda têm muito a oferecer para a agricultura porque não avançaram tudo que podem em relação à produtividade”, diz Rodrigues. “Hoje, é possível encontrar terra a preço vantajoso nessas regiões.” Uma área em Mato Grosso, lembra o  empresário, chega a custar 700 sacas de soja atualmente. Com a saca cotada a R$ 50, o valor por hectare soma R$ 35 mil. Por isso, fica mais em conta investir em Estados como Bahia e Tocantins, nos quais o valor do hectare custa, respectivamente, 350 e 200 sacas de soja. “Esses preços demonstram o quanto a agricultura precisa crescer nessas regiões, seja em tamanho de área, seja em produtividade”, diz Rodrigues.

No entanto, para Julio de Toledo Piza, CEO da Brasilagro, empresa com foco na aquisição, desenvolvimento, exploração e comercialização de propriedades rurais, o mercado deve ser analisado e avaliado de forma diferente da utilizada pela abordagem tradicional. Para ele, é preciso um alinhamento do valor das terras com o fluxo de caixa das empresas e não somente em função da alta nos preços da commodities. Ou seja, é um erro relacionar preço de terra com preço de commodities. “A relação se dá em função do aumento do fluxo de caixa”, diz. Segundo Toledo Piza, a alta do preço do grão não significa que o agricultor esteja com mais dinheiro em caixa, porque os custos de produção também podem estar mais altos em determinadas épocas do ano. “Em 2010, por exemplo, o preço da soja caiu, enquanto o preço da terra seguia se valorizando”, diz Toledo Piza. “Da mesma forma, em 2002, o preço da soja se elevava e o das terras caía.” Ou seja, quem pensa em comprar  terras precisa apostar na gestão de custos das fazendas.

Metodologia de avaliação à parte, Toledo Piza acredita que os preços das terras devem permanecer no atual patamar: alto, mas estáveis, tanto neste ano quanto em 2014. Seu argumento para a manutenção desse cenário é a maior produção de grãos no mundo, preço menor das commodities mais demandadas – entre elas, a soja e o milho –, custos de produção mais altos e, por isso mesmo, um fluxo de caixa mais apertado. “Mas, daí para frente, a tendência é de alta”, diz. As análises da Brasilagro se baseiam em informações dos Estados Unidos. “É um bom referencial, já que no Brasil não temos levantamento suficiente para monitorar com precisão o movimento do preço da terra.”

Segundo estimativa do Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (Usda), nos próximos dez anos, o país precisa aumentar a sua produção de alimentos em 1,6%. Para isso, os americanos devem ampliar em 46% a área plantada e em 54% a produtividade por hectare, o que daria 50 milhões de hectares cultivados a mais até 2022. No entanto, diante da falta de novas áreas para a ampliação da agricultura americana, os preços das terras podem se elevar em até 6% ao ano, em média, nos Estados Unidos. “Isso mostra o quanto as terras aqui no Brasil ainda podem ficar mais caras”, afirma Toledo Piza.